سباق على تأسيس صناديق عقارية رغم تحديات السوق

تدرس الهيئة العامة للرقابة المالية، نحو ٤٠ طلباً جديداً لتأسيس صناديق استثمار عقارية، حيث تستفيد الأداة الاستثمارية من تبسيط الإجراءات مؤخراً، وفق مصادر مطلعة.

عقارات

ودخلت السوق مرحلة توسع واضحة مؤخراً، فبعد أن كان عدد الصناديق العقارية النشطة ٤ صناديق بصافى أصول يقارب ٩ مليارات جنيه بنهاية الربع الأول من ٢٠٢٦، ارتفع العدد إلى ٦ صناديق بصافى أصول نحو ١٢.٦ مليار جنيه بنهاية يونيو ٢٠٢٦، بزيادة تقارب ٤٠٪ خلال ٣ أشهر، بينما ارتفع متوسط العوائد من ٢.٩٪ إلى ٣.٥٪، وتمثل الصناديق العقارية نحو ٢.٦٨٪ من إجمالى ٢٢٤ صندوق استثمار فى السوق المصرية بنهاية يونيو.

أحمد أبو السعد

يأتى التوسع فى ظل ما يوجه السوق من تحديات متزايدة نتيجة تراجع المبيعات، مع ارتفاع أسعار العقارات خلال السنوات الاخيرة بما يفوق القدرات الشرائية، فضلا عن ارتفاع تكلفة التمويل العقارى، والتوسع فى إنشاء منصات البيع الجزئى للعقارات لتيسير الوصول إلى المستثمرين.

رانيا يعقوب

وكانت أحدث موافقات الهيئة لهذه الطلبات، قرارها بالموافقة على تأسيس «شركة صندوق استثمار تاج مصر للأصول العقارية السياحية» لمزاولة نشاط صندوق استثمار عقارى، وتأسيس «شركة صندوق تاج مصر العقارى» لمزاولة نشاط صندوق استثمار عقارى، فيما أعلنت عدد من الشركات الأخرى تقدمها بطلبات لتأسيس صناديق من بينها شركة «ثاندر» لتداول الأوراق المالية، لتأسيس صندوق عقارى متعدد الإصدارات، على أن يبلغ حجم كل إصدار نحو ٣٠٠ مليون جنيه قبل نهاية العام الجارى، بينما تستهدف مجموعة «بكره للاستثمارات المالية» إطلاق ٣ صناديق جديدة قبل نهاية ٢٠٢٦، من بينها صندوق عقارى بحجم مستهدف يتراوح بين ٥٠٠ و٦٠٠ مليون جنيه، على أن يركز استثماراته خارج القاهرة، كما أعلنت شركة سى أى كابيتال نيتها تأسيس صندوق عقارى ثانى بالتعاون مع مجموعة طلب مصطفى للأصول الإدارية والتجارية بعد نجاح الصندوق الأول، كما أعلنت شركة بلتون لإدارة الأصول عن تعاونها مع امتار كابيتال لإطلاق صندوق استثمار عقارى متعدد الإصدارات يستهدف اجمالى إصدارات ٢ مليار جنيه وتتراوح قيمة الإصدار الأول بين ٥٠٠-٧٠٠ مليون جنيه.

وقفز صافى قيمة أصول الصناديق العقارية العاملة فى البلاد البالغ بنحو ٤٠٪ إلى ١٢.٦ مليار جنيه بنهاية يونيو ٢٠٢٦، مقارنة بنهاية مارس، بينما ارتفع متوسط عوائدها إلى ٣.٥٪ من ٢.٩٪ خلال الفترة نفسها وفقا لبيانات هيئة الرقابة المالية.

تضم الصناديق العقارية العاملة «صندوق استثمار المصريين» للاستثمار العقارى التابع لشركة ألفا المالية، وصندوقا استثمار «مصر العقارى ١» و«مصر العقارى ٢» وصندوق «صوارى فينتشرز مصر ٢» التابعون لشركة مصر لإدارة صناديق الاستثمار، إضافة إلى صندوق «حالا أزيموت»، وصندوق «استثمار عوائد للاستثمار العقارى» التابع لشركة سى آى كابيتال بالتعاون مع طلعت مصطفى، الأبرز من حيث الحجم حتى الآن.

وفى أغسطس الماضى، يسرت الهيئة العامة للرقابة المالية شروط تحول شركات التطوير والاستثمار العقارى إلى صناديق استثمار عقاري؛ وشملت التعديلات خفض متطلبات حقوق الملكية للشركات الراغبة فى التحول، ليُشترط ألا يقل صافى حقوق الملكية عن ٥٠٠ مليون جنيه وفقاً لآخر قوائم مالية معتمدة، مع إلغاء شرط ألا يقل عن ٤٠٪ من إجمالى الأصول والاستثمارات، بينما أبقت الهيئة على اشتراط ألا يقل رأس المال المصدر والمدفوع عن ٥ ملايين جنيه أو ما يعادله بالعملات الأجنبية.

قال أحمد أبو السعد، رئيس جمعية المحللين الماليين المعتمدين فى مصر، إن هناك رواجًا واهتمامًا متزايدًا بتأسيس الصناديق العقارية، موضحًا أن هذا الاهتمام بدأ بعد المزايا الضريبية التى تضمنها القانون رقم ٣٠ لسنة ٢٠٢٣.

وأشار إلى أن إجراءات تأسيس الصناديق العقارية لم تكن سهلة فى البداية، لكن بعد وضع الضوابط المنظمة لإصدار هذه الصناديق، بدأ عدد كبير من الجهات فى السعى للحصول على التراخيص اللازمة.

وأكد أن غالبية ما تم الإعلان عنه حتى الآن لا يتجاوز مرحلة التراخيص، ولم يتحول بعد إلى صناديق عقارية قائمة ومصدرة فعليًا، مشيرًا إلى أن الحصول على الترخيص لا يعنى بالضرورة اكتمال الصندوق وبدء نشاطه.

وأوضح أن بعض الجهات قد تواجه عراقيل خلال مراحل التأسيس والتنفيذ، خصوصًا مع ظهور نماذج يعتزم فيها المطور العقارى القيام بجميع الأدوار فى الوقت نفسه، بحيث يكون هو مؤسس الصندوق ومدير الاستثمار ومدير العقار.

واعتبر أن هذا النموذج غير مناسب، مؤكدًا أن فصل الأدوار بين المطور ومدير الاستثمار ومدير العقار يمثل عنصرًا مهمًا لبناء صندوق عقارى حقيقى وفعال.

جدير بالذكر أن حجم الإقبال على صناديق الاستثمار العقارية، استفاد من تيسير إجراءات زيادة أحجام الصناديق، إلى جانب إتاحة سداد قيمة وثائق الاستثمار على دفعات، وتيسير إجراءات التنفيذ حال الإخلال بسداد الأقساط، بما يدعم استدامة تلبية الاحتياجات التمويلية.

إلى ذلك، عالجت قرارات الهيئة عددًا من التحديات المرتبطة بتمويل المشروعات العقارية تحت الإنشاء، ومن بينها ممارسات بعض المطورين فى استخدام التمويلات فى غير الأغراض المخصصة لها، بما قد يؤدى إلى تأخر معدلات التنفيذ والتسليم، إذ اعتبرت الهيئة أن صناديق الاستثمار تمثل وجهين لعملة واحدة، فهى أداة استثمارية للمستثمرين، وأداة تمويلية للمطورين العقاريين، حيث عملت على تطوير آليات تتيح سداد قيمة وثائق الاستثمار على أقساط، بحيث تتم عمليات استدعاء الأموال وفقًا لنسب إنجاز محددة بالمشروعات، بما يحقق قدرًا أكبر من الارتباط بين تدفقات التمويل ومعدلات التنفيذ الفعلية، فضلاً عن استحداث نموذج صناديق الاستثمار متعددة الإصدارات، بحيث يكون لكل إصدار حساب مستقل توجه إليه الأموال المخصصة للمشروع المستهدف، بما يعزز حوكمة استخدام أموال الصندوق ويربط الموارد المالية بالأغراض المحددة لها.

وساهم انتشار نموذج الاستثمار الجزئى فى العقارات والذى يتيح للفرد شراء حصة أو جزء فى الأصل العقارى، فى التوسع فى تأسيس الصناديق العقارية بعد تدخل الهيئة العامة للرقابة المالية للتصدى لظاهرة المنصات العقارية غير الخاضعة للرقابة للاستثمار الجزئى فى العقارات، باعتبارها أحد التحديات التى استدعت تدخلًا تنظيميًا لضبط الأسواق وحماية حقوق المتعاملين، حيث أتاحت ممارسة النشاط من خلال كيانات قانونية مرخصة وخاضعة للرقابة، هى المنصات الرقمية للاستثمار فى وثائق صناديق الاستثمار العقارى، وهى منصات مرخصة لا يقتصر دورها على التوفيق بين البائع والمشترى، وإنما تقدم خدمات ما بعد الاستثمار، بما فى ذلك توفير الإفصاحات اللازمة للمستثمرين عن استثماراتهم، ومن بينها الإفصاح نصف السنوى عن قيمة الاستثمارات، استنادًا إلى تقييمات يجريها مقيم عقارى مستقل مسجل لدى الهيئة، إلى جانب إتاحة آليات للتخارج، بما يوفر حماية أكبر للمستثمرين مقارنة بالعديد من التجارب الدولية المماثلة.

من جانبها، قالت رانيا يعقوب، خبير أسواق المال، إن التعديلات التشريعية الأخيرة أدت إلى تحفيز تأسيس الصناديق العقارية، وسط استمرار الطلب على العقارات فى الوقت الذى تشير فيه التقارير إلى ظواهر فقاعة عقارية وتحديات أخرى فى القطاع.

وأضافت يعقوب لـ المصرى اليوم، أن الطلب معزز بقدرة الصناديق العقارية على الوصول لفئات جديدة الاستثمار فى هذه الصناديق دون الحاجة لاستثمارات كبرى، فضلًا عن أنها من شأنها أن يكون لها دور فى تهدئة المشكلة التى تواجه قطاع العقارات أو أن تكون جزءًا من الحل.

وإجمالا، كشف تقرير الأداء ربع السنوى لصناديق الاستثمار، والذى رصد تطورات السوق حتى نهاية الربع الثانى من عام ٢٠٢٦، أن عدد الصناديق بإصداراتها المختلفة بلغ ٢٢٤ صندوقًا بنهاية يونيو ٢٠٢٦.

وسجل إجمالى صافى أصول صناديق الاستثمار ٤٧٠.٩ مليار جنيه بنهاية يونيو ٢٠٢٦، مقابل ٤١٠.٦٩ مليار جنيه بنهاية مارس الماضى، بزيادة قدرها ٦٠.٢٨ مليار جنيه وبمعدل نمو بلغ حوالى ١٤.٧٪.

وسجلت الأصول المقومة بالجنيه ٤٤٤.٥٦ مليار جنيه، بينما بلغت الأصول المقومة بالعملات الأجنبية ما يعادل ٢٦.٤١ مليار جنيه، بما يعكس استمرار تنوع المحافظ الاستثمارية للصناديق.