الرقابة المالية تدرس ترخيص صناديق عقارية تستهدف الاستثمار في مشروعات تحت الإنشاء

تدرس الهيئة العامة للرقابة المالية، منح موافقات تأسيس صناديق استثمار عقاري مخصصة للملكية الجزئية وتطرح عبر منصات رقمية، تستهدف الاستثمار في مشروعات تحت الإنشاء، بعد أن انتهت من تنظيم عمل الصناديق العقارية القائمة على الملكية الجزئية ومنحت موافقات مبدئية لصناديق تستهدف الاستثمار بمشروعات قائمة ومدرة للعائد وامتنعت عن منح أي موافقة لصناديق تستهدف فرص استثمارية تحت الإنشاء، ضمن خطتها لتعزيز دورها في تنظيم السوق العقارية، وتجنيب راغبي الاستثمار في القطاع العقاري معدل كبير من مخاطر السوق.

وقالت سالي جورج، معاون رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية لشئون صناديق الاستثمار، لـ موقع المشهد الاخباري، إن الهيئة تلقت أكثر من 30 طلبًا لتأسيس صناديق عقارية خلال 2026 ومنحت 17 ترخيصا بالترويج وتغطية الاكتتاب لها عبر المنصات الرقمية المرخصة من الهيئة العامة للرقابة المالية، وفيما يخص طبيعة المشروعات، التي يتم قبولها حتى الآن، لفتت إلى أن جميع الموافقات تخص نموذج يستند إلى مشروعات قائمة ومدرة للعائد، ولم تمنح الهيئة أي ترخيص لصندوق عقاري يستهدف الاستثمار في مشروعات تحت الإنشاء، نظراً لأن مخاطر السوق تتركز في هذه المشروعات، ويجري الانتهاء من التصور الخاص بالاستثمار في هذه المشروعات من خلال الصناديق العقارية، لزيادة عمق السوق وجعله أكثر حوكمة وانضباطا.

ورغم تنظيم عمل منصات الاستثمار الجزئي في العقارات، وصناديق الاستثمار التي تستهدف الاستثمار في العقار بنظام الملكية الجزئية والترويج لها عبر المنصات الرقمية، لم تحصل أي منها على موافقة نهائية حتى الآن، وجميعها لا تزال في إطار توفيق الأوضاع مع قواعد الهيئة العامة للرقابة المالية، إلا أنه من المتوقع أن تصدر أول موافقة نهائية لصندوق قائم على نظام الاستثمار الجزئي، ومرخص له بالترويج رقمياً قبل نهاية العام الجاري.

وقالت جورج إنه منذ تنظيم عمل الصناديق العقارية في مصر منذ 2014 وحتى 2025 لم يكن هناك سوى صندوقين عقاريين، أحدهما كان مقيداً في البورصة المصرية، ومع زيادة الإقبال على التحوط من التضخم وانخفاض قيمة العملة في الأصول، مؤخراً، نظمت الهيئة عمل الصناديق العقارية التي تعتمد على الملكية الجزئية استناداً إلى أحكام القانون 125 لسنة 2025 الذي ينظم إنشاء المنصات الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري، والاستثمار في حصص ملكية على المشاع في وحدات عقارية من خلال وثائق استثمار تطرحها صناديق عقارية عبر منصات رقمية حاصلة على ترخيص ترويج وتغطية اكتتاب وكذلك تلقي الاكتتابات.

جدير بالذكر أنه منذ 2025 ارتفع عدد صناديق الاستثمار العقاري التقليدية من صندوقين إلى 6 صناديق قائمة، مستفيدة من مزايا ضريبية جاءت في قانون 30 لسنة 2023 وما تبعه من ضوابط سهلت إجراءات التأسيس والإصدار، وتم الاكتتاب في وثائق الصناديق الـ6 وتغطيتها بالفعل، وليس مطروحاً أي منها من خلال المنصات الرقمية.

وهناك فارق جوهري بين صناديق الاستثمار العقارية التقليدية، ومنصات الاستثمار الجزئي في العقارات، إذ يعتمد الأول على الاكتتاب وجمع السيولة ثم ضخها في الاستثمار وحينها لا يكون العميل على علم بالفرصة الاستثمارية المقبل عليها.

أما منصات الاستثمار الجزئي في العقارات تكون جميع الفرص فيها محددة بشكل مسبق، ويشترط أن تكون الفرص قائمة ومدرة للعائد، ويكون هناك تقييم مسبق من مقيمين اثنين لهذه الفرص في حالات تعارض المصالح، نظراً لإقبال بعض المطورين على تأسيس الصناديق بغرض الاستثمار في مشروعاتهم، كما أنها تتيح تعدد الإصدارات ويتيح كل إصدار منها فرصة معينة أو أكثر، الأمر الذي يجعل الاستثمار فيها أكثر جاذبية من الاستثمار في أسهم الشركات العقارية.

وتنظم الهيئة عملية متابعة تحصيل العائد، والتوزيعات لضمان استقرار النشاط ويتضمن الإفصاح الدوري عن القوائم المالية الإفصاح عن أي غرامات تتعلق بتحصيل العائد، ومتابعة حجم التوزيعات مقارنة بقيمته الفعلية، كما أن هناك مراقب داخلي لمدير الاستثمار لضمان مدى التزامه بشكل أسبوعي بالسياسة الاستثمارية الموجودة.

وقالت جورج إنه يجري حالياً إصدار 3 صناديق عقارية سوف يطرح أحدها بنظام الملكية الجزئية من خلال المنصات الرقمية المرخصة من الهيئة، قبل نهاية العام.

يتزامن ذلك مع تحرك حكومي جاد لتنظيم السوق العقارية وإعداد تشريع موحد لتنظيم القطاع يتضمن فى جزء منه القواعد والآليات المنظمة للسوق، وسط مطالب بتنظيم نشاط التطوير العقارى وحماية حقوق المشترين، من خلال إلزام المشروعات بحسابات ضمان، وترخيص المطورين وتصنيفهم، وإتاحة البيانات، وتنظيم البيع قبل التنفيذ، إلى جانب استحداث آلية سريعة لحسم المنازعات ورصد التعثر.